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임대료 주택 구입 비용의 2배

구입 때 5년은 살아야 손익분기점 도달
직장 내 안정적인 위치를 확보 후 구입
 
입력일자: 2015-01-22 (목)  

 


 [주택 임대와 구입]

                                                                             www.Koreatimes.com
지난 2년 새 집값이 큰 폭으로 오르고 주택 임대료도 상승해 서민들의 주택난이 이만저만이 아니다. 집값만 오르던지 아니면 임대료만 오르면 주택 구입과 임대 중 한쪽을 결정하기 쉬울 텐데 이쪽도 저쪽도 선택하기 쉽지 않은 상황이다. 주택 구입 여건이 갖춰지지 않은 사람은 울며 겨자 먹기 식으로 높은 임대료를 내며 사는 수밖에 없다. 주택 구입 능력을 갖추고 있어도 과연 주택 구입에 나서도 좋은 시기인지 결정이 쉽지 않다. 집을 구입할지 아니면 임대를 할지는 주택시장 상황과 관계없이 모든 사람의 고민거리다. 집을 구입하면 임대료 인상에 대한 부담이 줄고 세금혜택을 누릴 수 있는 장점이 있다. 주택을 임대할 때도 주택관리 등에 대한 수고가 없는 것은 나름 장점으로 볼 수 있다.

 

■ 임대비 구입비의 2배

주택을 임대하는 비용이 구입할 때 드는 비용의 2배에 다다랐다. 부동산 전문 사이트 ‘질로우 닷컴’에 따르면 세입자들은 가구소득 중 평균 약 30%를 주택 임대료로 지출해야 하는 반면 주택 구입자들은 소득의 약 15%만 주택관련 비용(보험·재산세 제외)으로 쓰고 있는 것으로 조사됐다.

주택 임대비용과 구입비용 간의 간격은 최근 들어 더 벌어지고 있다. 질로우 닷컴에 따르면 1985~1999년 평균 약 22% 수준이던 보유비용은 지난해 약 15%대로 낮아졌고 과거 평균 약 25%를 넘지 않던 임대비용은 지난해 3분기 약 30%로 치솟은 것이다.

이처럼 주택 구입이 임대보다 훨씬 유리한 시기임이 분명하지만 주택 구입은 예전만큼 수월하지 않다는 것이 문제다. 소득이 뒤를 받쳐주지 않아 하는 수없이 주택 임대를 이어가고 있는 세입자가 여전히 많다. 만약 고공행진을 거듭하고 있는 주택 임대료가 조만간 안정되지 않을 경우 서민들의 주택난은 가중될 것이라는 우려다.

■ 구입 능력 갖췄으면 구입이 유리

요즘처럼 임대료 상승세가 주택가격 상승세를 앞지르고 있는 상황에서는 주택 구입 쪽으로 기울게 마련이다. 다만 주택 구입 자금, 대출조건 등 주택 구입 여건이 갖춰져 있는지가 관건이다. 내 집을 장만할 수 있는 능력이 있다고 판단되면 임대료가 오를 때는 얼마든지 주택 구입에 나서도 큰 무리는 없다.

주택 구입 후 납부하는 모기지 페이먼트가 주택 임대료보다 낮고 주택 보유로 인한 세금혜택 등도 누릴 수 있기 때문이다.

다만 지역별로 수요와 공급현황에 차이가 나기 때문에 주택 구입지로 결정한 지역의 주택시장 상황을 면밀히 주시해야 한다. 주택 수요는 높지만 매물이 부족한 지역은 주택의 실제 가치에 비해 리스팅 가격이 과대하게 책정되는 경우가 많다.

특히 지난 2년간 주택가격이 큰 폭으로 오르면서 셀러들의 기대치도 높아져 아직도 비현실적 리스팅 가격이 반영된 주택 매물이 수두룩하다. 지난해까지 유지되던 셀러스 마켓 현상이 올해부터 다소 완화될 것이라는 전망이다. 그렇지만 적어도 지역별 주택 매물 수요와 공급상황을 점검한 뒤 주택 구입에 나서야 주택 임대 대비 구입 효과를 높일 수 있다.

■ 이 지역에서 얼마나 더 거주할 것인가

집을 구입할 것인가 아니면 임대할 것인가를 결정하는 기준 중 하나가 앞으로 거주할 지역에 대한 조건이다. 어떤 사람은 부모가 거주하는 지역 인근에 보금자리를 마련하고 싶어 하고, 어떤 경우는 직장 인근에 거처를 마련한다.

관건은 당장 거주를 희망하는 지역에서 앞으로 얼마나 오랫동안 머무를 것인가가 먼저 결정되어야 한다. 향후 1년 혹은 3년 후에 타 지역으로 이사할 가능성은 없는가 등에 대한 질문을 먼저 던져봐야 한다.

이 질문에 대한 대답이 ‘예스’냐 ‘노’에 따라 주택 구입과 임대가 결정되기 때문이다.

앞으로 1년 내에 다른 동네로 이사 가야 할 상황이 확실한데 지금 집을 구입하는 것은 무리다. 당장 임대료를 내지 않고 마음 편히 거주할 수 있는 내 집이 마련된 것 외에는 경제적인 이득이 전혀 없기 때문이다.

최근 주택가격이 크게 오르면서 주택 구입과 관련된 손익 분기점에 도달하는 기간도 길어졌다. 주택 구입 때 들어가는 비용이 회수되려면 이제는 적어도 약 5년을 기다려야 한다는 것이다. 경제적 이득 효과를 따지지 않더라도 한 장소에서 오래 거주해야 하는 경우라면 주택 구입 결정을 내리기 쉽다. 자녀 학교문제 등으로 장기간 타 지역으로 이사 계획이 없는 경우 등이 이에 해당된다.

■ 현재 직장 안정적인가

이동이 잦은 경우는 주택 구입이 아무리 유리한 시기라도 섣불리 주택 구입에 나서면 안 된다. 1~2년 간격으로 주기적인 전근이 발생하는 직종에 근무하거나 이제 갓 새 직장을 얻은 경우는 언제 타 지역으로 이동하거나 직장 변경하는 일이 발생할지 모르기 때문에 일단 임대를 시작하며 상황을 살펴야 한다.

올해 대학을 갓 졸업한 사회 초년생들의 주택 구입이 줄을 이을 것이라는 전망인데 직장 내에서 안정적인 위치를 확보한 후를 주택 구입 시기로 삼으면 좋겠다.

섣불리 주택을 구입한 뒤 전근명령 등으로 구입한 주택을 처분해야 한다면 구입비용 만회가 힘들뿐더러 급하게 팔아야 하는 부담 때문에 제값에 팔기도 쉽지 않은 등 여러 불이익이 따른다.

직장 이동에 대한 불안감은 있지만 그래도 주택을 구입해 임대료 부담을 줄이고 부동산 자산을 축적하는 것이 중요하게 여겨진다면 주택 구입 때 지역 선정이 매우 중요하다. 주택 구입에 나서도 좋지만 주택 임대 수요가 높은 지역을 집을 장만해야 급처분 위험을 줄일 수 있다.

만약 갑자기 타지로 이사 가야 하는 상황이 발생하면 구입한 주택을 임대주택으로 전환한 뒤 서두르지 않고 처분 시기를 저울질 할 수 있기 때문이다. 

<준 최 객원기자>

 

     
  ▲ 임대료가 치솟아 주택 구입이 절실하게 여겨지는 시기다. 구입 능력이 있다면 주택 구입에 나서도 좋다고 전문가들은 충고한다. <AP>  
 

 

 

 

 

 

 

 

에이전트, 해당 지역 거래 경험자 찾아라

해당 지역 거래 경험자 찾아라
광고만 의존 말고 주변 평가 참고해 결정, 소통 능력 갖추고 편안함과 신뢰감 줘야
 
입력일자: 2014-06-26 (목)  

 

 

 

 

 

 

 

 

집을 사고 팔 때 가장 중요한 역할을 하는 사람이 부동산 에이전트라고 할 수 있다. 에이전트 없을 매매를 직접 해결하는 경우도 있지만, 해야 할 일도 많고, 부동산 법에 대해서도 잘 모르기 때문에 사실 대부분은 에이전트를 고용할 수밖에 없다. 에이전트들은 다양한 정보를 제공하고, 주택 매매와 관련된 일들을 도와준다. 때문에 에이전트를 잘 만나면 일이 한결 수월하게 진행될 수 있지만, 반대인 경우 서로가 피곤해지기 십상이다. 결국 셀러나 바이어 모두에게 에이전트는 자신들과 잘 어울리는 사람이어야 한다. 그래서 나에게 맞는 에이전트를 선택하는 것은 매우 중요하다. 여름방학을 맞아 주택거래가 활기를 띠는 시즌. 어떻게 에이전트를 선택할 것인가.

 

 

 

■미리 필요한 것을 정리해둔다

부동산 에이전트를 선택하기 전에 해야 할 것이 있다. 바이어나 셀러에 상관없이 에이전트를 만났을 때 무엇을 요구하고 강조할 것인지가 분명해야 한다.

아무리 뛰어난 에이전트라도 손님이 원하는 것을 말하기 전에는 움직이기가 쉽지 않다. 바이어는 원하는 지역과 가격대, 집의 구조 및 주변 환경 등에 관해 원하는 기준을 세워놓아야 한다. 반대로 셀러는 가장 중요한 판매가를 중심으로 어떤 조건으로 집을 매매할 것인지, 그리고 언제까지 집을 팔아야 하는 지 등에 관한 것들이 될 수 있다.

이같은 내용들이 정확히 전달됐을 때 에이전트는 이에 부합할 수 있는 결과를 도출해 내기 위한 방향과 계획을 세워 움직이게 된다.

■주변의 평가를 들어라

신문이나 잡지 등을 보면 수많은 에이전트들이 광고를 하고 있다. 하지만 이들이 주로 활동하는 무대는 지역에 따라 다르기 때문에 자신이 이들에게 일을 맡기는 게 간단치 않다.

때문에 바이어는 자신이 원하는 지역을 확실히 결정해 둘 필요가 있고, 셀러는 지역에서 가장 왕성하게 활동하는 사람을 찾아야 한다.

하지만 개인들의 면면을 직접 확인할 수 있는 방법이 없기 때문에 주변 사람들로부터 귀동냥을 하는 것이 좋은 방법이다.

친구나 이웃을 통해 자신들이 집을 사고 팔 때 거래했던 에이전트들에 대한 얘기를 들어본 뒤 어느 정도 감을 갖고 이들을 한 번 만나보면 자신과 잘 어울리는 에이전트인지 여부를 결정하는데 많은 도움이 된다.

■경력도 중요하다

처음 에이전트와 만났을 때 빼놓지 않고 물어야 할 게 경력이다.

에이전트 라이선스를 취득한 지 얼마 되지 않았거나, 파트타임으로 부수입을 벌기 위해 에이전트를 하는 경우 아무래도 전문성이나 현실감각이 떨어질 수 있다.

풀타임으로 이 직업에 종사하면서 풍부한 경험을 갖고 많은 거래를 성사시킨 에이전트가 일을 처리하는데 전문가의 능력을 발휘하게 된다. 그리고 이들은 손님과의 관계를 어떻게 발전시켜야 하는 지에 대해서도 잘 알고 있다. 특히 경력이 중요한 것은 여러 상황에 따라 적절히 대처할 수 있기 때문이다.

■지역을 잘 아는 사람을 찾아라

에이전트들은 대부분 성실하게 고객을 대한다. 하지만 가급적 집을 사고파는 지역의 에이전트를 택하는 것이 바람직하다.

부동산 전문가들이지만 모든 지역에 대해 훤히 꿰뚫을 수는 없다.

특정 지역에서 오랫동안 전문적으로 부동산업에 종사한 사람들은 다른 지역의 에이전트들에 비해 훨씬 많고 다양한 정보를 가지고 있어 많은 도움이 될 수 있다. 구입할 집을 찾는 것에서부터 주변 환경, 교육 등 궁금한 것들을 한꺼번에 해결할 수 있는 장점이 있다.

■편안함을 느껴야 한다

바이어나 셀러 모두 계약한 에이전트가 자기 일처럼 일을 처리해 주기를 바란다.

바이어의 입장에서는 정말 괜찮은 가격에 좋은 집을 찾아 주는 사람이, 그리고 셀러는 원하는 가격에 빠른 시일 내에 매매를 마칠 수 있도록 돕는 사람이 필요하다.

그런데 너무 사무적이거나, 성의를 보이지 않는 에이전트를 만난다면 양쪽 다 쉽게 피곤해 진다.

특히 부동산 시장에 대해 제대로 파악하지 못하거나, 커미션만을 생각하는 모습이 비쳐진다면 바이어 또는 셀러 모두 거부감을 가지게 되고, 신뢰도 갖지 못하게 된다. 또 가격 흥정 등 중요한 순간에서 제대로 역할을 못한다면 이는 최악이다.

집을 사고팔기 위해 일을 맡긴 에이전트는 손님과 신용의 계약을 맺은 것이나 다름없다. 손님의 편에서 일을 하는 모습을 보여줄 때 손님은 편안함과 함께 신뢰를 가질 수 있기 때문이다.

■소통과 계획성을 갖춰야 한다

에이전트는 일을 시작하는 순간부터 끝날 때까지 모든 상황과 내용들을 손님에게 상세히 설명해 주어야 한다. 그리고 부동산 매매에 대해 잘 모르는 손님들을 위해 올바른 방향으로 이끌어 갈 수 있도록 계획을 세워 일을 진행해야 한다.

셀러의 입장이라면 에이전트는 어떻게 손님의 집을 좋은 가격에 팔 수 있을 것인지 계획을 세우고 이를 손님에게 충분히 설명해 줄 수 있도록 해야 한다. 그리고 좋은 가격에 빨리 매매를 성사시킬 수 있는 다양한 아이디어도 내놓아야 한다.

반면 바이어의 입장에서는 손님이 제시한 집에 대한 가이드라인과 가격을 바탕으로 적극적으로 매물을 찾아내고, 이 중 적당한 것을 골라 손님에게 보여줘야 한다. 어느 쪽 에이전트이든 손님이 궁금증을 최선을 다해 풀어주는 모습을 갖추어야 한다.

■셀러·바이어도 뛰어야 한다

부동산 에이전트를 결정했다고 바이어나 셀러 모두 손을 놓고 결과만을 기다리는 것은 올바른 자세가 아니다.

양쪽 모두 필요한 정보를 수집하는데 게을러서는 안 된다. 쉬운 방법으로는 부동산 웹사이트(www.Realtor.com)과 같은 곳에 들어가면 정말 다양하고 많은 정보들이 담겨 있다. 그리고 이를 에이전트와 공유할 수 있어야 한다.

에이전트 만큼은 아니지만, 기본적인 시장의 흐름과 가격 변화 등을 알고 있으면 에이전트와의 대화도 훨씬 효과적이고 도움이 된다.

 

 

 

     
  ▲ 부동산 에이전트를 결정하는 것은 집을 사고파는데 있어 매우 중요한 사안이다. 자신과 소통이 잘 되고 최선을 다해 일을 도울 수 있는 사람을 찾아야 한다.<AP>  
     
 

 

거래 줄었는데…‘올 캐시 주택구입'은 늘어

■베이비부머 세대 움직임
자녀 출가 후 보유주택 처분하고 작은 집 갈아타며 현금구입 선택
 
입력일자: 2014-06-26 (목)  

 

 

 

 

 

투자자들에 의한 주택 구입이 크게 줄었음에도 올해 현금 주택 구입은 오히려 증가하고 있다. 지난해까지 현금 주택 구입의 주도세력이 투자자들이었다면 올해는 베이비부머 세대가 그 자리를 이어 받았다. 주택 장기보유로 에퀴티가 충분히 쌓인 데다 지난해 집값이 오르면서 베이비부머 세대가 그 혜택을 톡톡히 보고 있다. 자녀들이 출가한 뒤 보유 주택을 처분하고 소규모 주택 구입 때 현금을 활용하는 것이다.

 

 

■투자자 감소, 올 현금구입 오히려 증가

올해도 현금 주택 구입 거래가 여전히 초강세를 보이고 있다. 지난해까지만 현금 주택 구입은 투자용 주택 구입이 대부분을 차지했다. 올해 투자용 주택 구입이 줄고 실수요 주택 구입이 늘었음에도 불구하고 오히려 현금 거래가 더욱 증가했다.

블룸버그 통신의 집계에 따르면 올해 1분기 비투자용 주택 구입 거래 중 전액을 현금으로 지불한 이른바 ‘캐시 딜’은 약 29%를 차지한 것으로 나타났다. 블룸버그 조사 시작 이래 가장 높은 비율로 주택 3채 중 1채가 구입 때 모기지 대출을 끼지 않은 전액 현금 구입이었다.

■베이비부머, 현금거래 주역

올해 현금 주택 구입과 관련 나타난 특이한 현상은 현금으로 주택 구입에 나서는 구입자 대부분이 이미 은퇴 연령층에 접어든 베이비부머 세대라는 것. 장기간 주택 보유로 모기지 대출 잔여금은 적은 반면 부동산 자산이 축적된 베이비부머 세대가 올해 현금 주택 거래를 이끌고 있다. 베이베부머들은 보유 주택을 처분한 뒤 발생한 현금자산으로 주택 구입에 나서면서 올해 현금 주택 구입 비율을 끌어올리고 있다.

특히 지난해 주택 가격 급등으로 미국 주택 가치가 약 3조8,000억달러가 회복된 것으로 추산되는데 주택을 장기 보유한 베이비부머 세대가 가치 상승에 따른 혜택을 가장 많이 입고 있다.

‘전국 부동산중개인협회’(NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “장기간 부동산 자산을 축적한 베이비부머 세대들이 은퇴용 주택을 현금으로 구입하는 비율이 높아졌다”며 “주가 상승 등으로 베이비부머 세대들이 주택시장을 주도 중”이라고 분석했다. 2000년 약 4,660만명 수준이던 베이비부머 세대는 2012년 약 6,180만명으로 급증했다.

■모기지 대출 구입은 감소

현금으로 집을 사고 있는 비율은 이처럼 지속적인 증가 추세지만 모기지 대출을 통한 주택 구입은 현저히 감소중이다. 현금 구입을 주도했던 투자자들의 구입이 사라지면서 이 자리를 베이비부머 세대가 대신하고 있지만 모기지 대출을 통한 실수요 구입은 갈수록 살아나기 힘들 것으로 보인다. ‘모기지은행협회’(MBA)에 따르면 올해 1분기 모기지 대출액은 약 1,150억달러로 3년래 최저 수준으로 떨어졌다.

반면 현금 거래액은 약 1,051억달러로 지난해 1분기보다 무려 약 204억달러나 급증했다. 블룸버그 통신에 따르면 현금 거래 비율이 높은 투자자들의 주택 구입이 올해 1분기 2010년 이후 처음으로 감소했지만 이 자리를 베이비부머 세대들이 빠르게 메우고 있다. 베이비부머 세대의 현금 구입 증가 추세는 앞으로도 더욱 빠르게 진행될 전망이다.

퓨 리서치에 따르면 은퇴 연령층인 65세를 넘는 인구가 하루에 약 1만명씩 증가하고 있고 2010년과 2020년 사이 65~74세 인구는 무려 약 50%나 급증할 전망이다.

■꾸준한 주택가치 상승 결실

베이비부머 세대의 현금 주택 구입이 가능한 것은 지난해 주택 가격이 급등했기 때문만은 아니다. 베이비부머 세대가 최초로 주택을 구입한 이후로 주택시장이 수차례 활황을 겪으며 가치가 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 베이비부머 세대가 처음으로 집을 구입한 시기가 약 30년 전이라면 주택 중간가격은 1982년 당시 약 6만7,800달러에서 지난 4월 약 20만1,700달러로 3배 이상 뛰었다. 그동안 주택을 사고파는 대신 꾸준히 모기지 대출을 갚아 나간 베이비부머 세대는 부동산 자산가치가 3배 이상 상승하는 결실을 맺을 수 있었다.

베이비부머 세대에 의한 현금 주택 구입 비율이 높은 이유는 은퇴 후 안정적이 노후생활과도 관계가 있다. 여생동안 모기지 대출상환에 허덕이는 대신 소규모 주택이라도 빚 없는 생활을 즐기기 위해 주택 구입에 보유 현금을 쾌척하는 베이비부머 세대가 많다. 평균 수명이 연장되는 추세라 베이비부머 세대들의 활발한 주택 거래가 기대된다.

지난 3월 베이비부머 세대를 대상으로 실시된 설문조사에서 60% 이상이 현재 보유 주택을 처분하고 이사할 계획이 있다고 답했다.

<준 최 객원기자>

 

 

     
  ▲ 올해도 현금 주택 구입 거래가 줄지 않고 있는데 지난해와 달리 베이비부머 세대에 의한 매매가 크게 늘었다. <AP>

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